Ön Ödemeli Konut Satışı Tüketici Hakları

Ön Ödemeli Konut Satışı Tüketici Hakları

122
0
PAYLAŞ

ön ödemeli konut satışında tüketici hakları

Ön ödemeli konut satışı öncesi ve sonrasında tüketici hakları nelerdir?

1- Bütün gayrimenkul satış sözleşmeleri ön ödemeli konut satış hükümlerine tabi midir?

Hayır, tabi değildir. Bir gayrimenkulün Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut satış hükümlerine tabi olması için satış bedelinin bir kısmının veya tamamının önceden ödeniyor, teslimin ise sonradan yapılıyor olması gerekmektedir. Bitmiş ve teslime hazır konutların satışı ön ödemeli konut satışı kapsamında bulunmamaktadır. Diğer taraftan, taşınmazın “konut” vasfını taşıması gerekmektedir.

Dükkân, ofis vb. ticari nitelikteki taşınmazlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler kapsamda bulunmamaktadır.

2- Ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilmeden önce dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

a) Tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
b) Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez.
c) Ön bilgilendirme formunun Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
ç) Sözleşmenin Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7 nci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
d) Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka okunmalı, ön bilgilendirme formunun ekinde tüketiciye iletilmesi zorunlu tutulan projeye ilişkin bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve satın alacağınız konutta kullanılan ürünlere ilişkin teknik bilgileri içeren mahal listesi (teknik şartname) incelenmelidir. Konutun brüt ve net alanları, konumu, cephesi, sözleşme ile taahhüt edilen iç özellikleri hakkında detaylı değerlendirme yapılarak sözleşme içeriğindeki karşılıkları kontrol edilmelidir.
e) Konutun inşa edileceği arsanın mülkiyetine ilişkin olarak Tapu Müdürlüğü nezdinde araştırma yapılarak, tapu kaydı üzerinde satın alınacak konutun değerini düşüren herhangi bir şerh, beyan vb. olup olmadığı kontrol edilmelidir.
f) Satıcının tüketiciye ödemeleri karşılığında mevzuatta belirlenen teminat türlerinden hangisini sunacağının öğrenilmesi gerekmektedir.
g) Satın aldığınız konutun satış bedeline ilişkin senet düzenlenecek ise mutlaka nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı düzenlenmelidir.

3- Tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce verilmesi zorunlu tutulan ön bilgilendirme formunun zorunlu içeriğinde hangi bilgilerin bulunması gerekmektedir?

a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
e) Konutun teslim tarihi,
f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve satın alacağınız konutta kullanılan ürünlere ilişkin teknik bilgileri içeren mahal listesi (teknik şartname) verilmek zorundadır.

4- Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin zorunlu içeriğinde hangi bilgilerin bulunması gerekmektedir?

a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.

Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde (e), (f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer alan hükümler aranmaz.

5- Satıcı, sözleşme imzalanmadan önce tüketiciden ödeme yapmasını veya kapora vermesini isteyebilir mi?

Hayır, isteyemez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

6- Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri satıcı ve tüketici arasında akdedilen adi bir sözleşme ile kurulabilir mi?

Hayır, kurulamaz. Ön ödemeli konut satışı resmi şekil şartına tabidir.

Geçerli bir satış iki şekilde gerçekleştirilebilir:

  • Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak bir yazılı sözleşme şeklinde veya
  • Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle.

Aksi halde sözleşme geçersizdir.

7- Bazı konut projelerinde kat irtifakı tesis edildiği söylenmektedir. Bunun anlamı nedir?

Kat irtifakı tesis edilmiş bir projeden konut satın almanız halinde konutunuz ve arsa payınız satış esnasında belli olmaktadır. Konutun bitimiyle birlikte yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat irtifakınız kat mülkiyetine çevrilmelidir. Yapı kullanma izin belgesi, konutunuzun mevzuata uygun olarak yapıldığını göstermektedir.

8- Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet, satıcı ile noterliklerde akdetmiş olduğunuz düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmenizi isteğiniz halinde tapu kütüğüne şerh ettirebilirsiniz. Bu şerh, konut üzerinde kimin hak sahibi olduğunu göstermesi ve hak kayıplarının önüne geçilebilmesi açısından önemlidir.

9- Ön bilgilendirme formunun ve sözleşmenin belirli bir punto büyüklüğünde yazılması zorunlu mudur?

Evet, ön bilgilendirmenin ve sözleşmenin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yazılması zorunludur.

10- Tüketici sözleşmenin bir örneğini talep edebilir mi?

Evet, talep edebilir. Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur.

11- Tüketicinin sözleşme kurulduktan sonra sözleşmeyi sonlandırma hakkı var mıdır?

Evet, vardır. Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkı süresinin bitiminden devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

12- Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasında dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?

Cayma ve sözleşmeden dönme hakkının kullanıldığına dair bildirimin süresi içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.

13- Tüketici cayma veya sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda satıcıya ödemiş olduğu tutarı ve kendisini borç altına sokan belgeleri hemen iade alabilir mi?

Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini (örneğin kat irtifakı tapusunun devri ile kurulan sözleşmelerde tapuyu) iade eder.

14- Taşınmazı bağlı kredi ile alan tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda konut finansmanı kuruluşu tüketiciden herhangi bir bedel talep edebilir mi?

Hayır, talep edemez. Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

15- Satıcının tüketiciden sözleşmeden dönme tazminatı talep edemeyeceği haller nelerdir?

a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi,
d) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi,
e) Yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanmayan nedenlerle projede değişiklik yapılması halinde tüketicinin sözleşmeden dönmesi.

16- Satıcı konutun teslim tarihini istediği gibi belirleyebilir mi?

Ön ödemeli konut satışlarında konutun yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Satıcı ve tüketici sözleşme serbestisi gereği otuz altı aydan daha kısa bir teslim süresi üzerinde anlaşabilir. Bu durumda satıcı, artık sözleşmede belirlenen süre ile bağlıdır.

17- Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konutun teslim şartları nelerdir?

Konutun teslimi iki şekilde gerçekleştirilebilir:
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.

Konutun sadece anahtarının teslim edilmiş olması konutun resmi şekilde teslim edilmiş olduğu anlamına gelmemektedir.

18- Satıcı sözleşmenin akdinden sonra tüketicinin bilgisi dışında proje değişikliği yapabilir mi?

Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.

19- Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici ödemeleri garanti altında mıdır?

Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.

Bu teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Otuz konutun altındaki projeler için teminat sunulması zorunluluğu bulunmamakla birlikte, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin diğer düzenlemeler bu projeler için de uygulanmaktadır. Sözleşme aşamasında ödemelerin satıcı tarafından hangi yöntemle teminat altına alacağı öğrenilmelidir.

20- Bina tamamlama sigortasının uygulamasına ilişkin olarak tüketicilerin dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?

a) Sigortanın konusunu satıcının iflası, satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü veya satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini takip eden on iki ay içinde konutu tamamlayamaması halleri oluşturmaktadır.
b) Riskin gerçekleşmesi halinde sigortacı, sigorta tazminatını nakden ödeyebileceği gibi yapacağı değerlendirme sonucunda poliçede kararlaştırılmış ise ödeme yapmak yerine projenin tamamlanmasına karar verebilir.
c) Tazminat tutarı, riskin gerçekleşmesine kadar satıcıya yapılan ön ödeme tutarlarının toplamıdır. Ancak tazminatın hesaplanmasında yalnızca banka kanalı ile yapılan ödemeler dikkate alınmaktadır. Elden ödeme, çek ve senet tanzimi ile ödeme veya mahsuplaşma yöntemi ile yapılan ödemeler tazminat hesabında dikkate alınmaz.
ç) Sigorta tazminatının nakden ödenmesine karar verildiği hallerde, tarafınızca taşınmaza ait kat irtifakının sigortacıya devredilerek tapuda tescil edilmesi ya da noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesine ilişkin hakların sigortacıya devredilmesi gerekmektedir. Aksi halde, sigorta tazminatı ödenmemektedir.
d) Sigortacı tarafından tazminatın tarafınıza ödenmesi veya projenin tamamlatılmasına karar verilmesi halinde, sigortacı hukuken satıcının yerine geçmekte ve satıcıya karşı yerine getirilmesi gereken yükümlülükler sigortacıya karşı devam etmektedir.
e) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayılması veya dönülmesi halinde, satıcı tarafından iade edilmesi gereken tutar sigorta kapsamında bulunmamaktadır.
f) Konutun teslimi ile sigorta sözleşmesi sona erer. Taşınmazın tüketici tarafından devralınmaktan kaçınılması sigorta kapsamında bulunmamaktadır.
g) Sigorta şirketi teminat sağlanacak tüketicilerin belirlenmesinde serbesttir. Sigortacının yaptığı değerlendirme sonrasında kimi tüketiciler için teminat senedi düzenlenmeyebilir.
ğ) Taşınmazın iç kısmında kullanılan fayans, musluk, yer döşemesi, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen kıymetlerin projede taahhüt edilen nitelikte olmaması sigorta kapsamında bulunmamaktadır.
h) Bina tamamlama sigortasına ilişkin hususları içeren önemli hususlar formunun tüketicilere bilgilendirme amacıyla verilmesi zorunludur. Dolayısıyla, 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamında ön bilgilendirme formunda yer alması zorunlu tutulan “verilecek teminata ilişkin bilgiler” kısmında bina tamamlama sigortası yazması halinde, önemli hususlara ilişkin formun ön bilgilendirme formu ekinde tüketiciye verilmesi zorunludur.

21- Satıcının teminat olarak sunabileceği banka teminat mektubunda tüketicilerin dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?

Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı konutun teslimine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen mektuptur. Ön ödemeli konut satışı kapsamında teminat olarak sunulan banka teminat mektubunun kesin ve süresiz olması gerekmektedir.

22- Hakediş sisteminin teminat yöntemi olarak uygulanması halinde tüketicilerin dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?

a) Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.
b) Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.
c) Satıcı, konutun teslimine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.

23- Bağlı kredi teminat yöntemi olarak kabul edilmekte midir?

Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.

Bir önceki yazımız olan Abonelik Sözleşmelerinde Tüketici Hakları başlıklı makalemizde abonelik sözleşmesi, internet abonelik sözleşmesi ve internet tüketici hakları hakkında bilgiler verilmektedir.

Yorumlar

YORUM YOK

YORUM YAPMAK İSTER MİSİNİZ?